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「美股开盘时间」宝龙地产:积累财富的商业地产开发商

宝龙,商业地产,开发商,积累,财富,地产时间:2021-04-12 15:45:24浏览:202
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随着房地产行业逐渐从增量时代走向存量时代,商业房地产的重要性日益增加。基于此,我们推出了一系列关于商业地产的报告,以更好地分析行业发展趋势和企业增长轨迹。在房地产行业,做商业地产的开发商就像过河的人,但真正能在商业地产上有所建树的开发商寥寥无几。

作为中小民营企业的开发商,宝龙地产似乎是另一种。经过近20年的努力,它在商业地产江湖中杀出一条血路。

作为系列报道的第一部分,本文将重点从发展模式和投资角度分析宝龙地产的发展轨迹,希望能为希望做商业地产的中小房地产企业提供一些参考。

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宝龙地产成立于2003年,是一家长期专注于商业地产的开发商,在一段时间内享有“北万达南宝龙”的美誉。公司早期的运营模式和万达类似,就是“卖租”。这种模式主要依靠住宅和步行街的销售来带动整个项目的现金流。交了土地款后,项目开工,然后公司通过商业地产的运营获得相对稳定的租金收入。具体来说,为了平衡现金流,公司采用了标准化设计。早期宝龙广场的住宅区比例约为40%,商业街和写字楼出售比例约为30%,自持物业比例约为30%。

“卖养租”模式的运作主要有以下优势:

(1)通过销售住宅楼和部分商铺快速回收现金流。商业地产初始投资大,仅靠租金收入很难快速收回成本,也导致商业地产回收周期长。通过一些商铺和房屋的销售,现金流可以快速逆转,公司可以快速收回成本。

(2)通过在当地建设宝龙广场等城市综合体项目,打造宝龙地产品牌,可以在与当地政府谈判中获得一定优势,获得相对便宜的土地。以公司2013年收购的杭州滨江宝龙市为例,公司收购的土地平均底价为4311.59元/平方米,明显低于其附近竞争产品收购的土地的底价,整体折扣达到34.00%。

但“以租代售”并不是一种完美的运营模式,其主要问题在于其资产化的运营模式导致初始投资较大,存放资金较多,可能在商铺、房屋销售不佳的情况下,短期内难以收回成本,且项目回报期相对较长。

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(1)全国布局初步形成,销售业绩稳步增长

总的来说,“卖租加租”的模式帮助公司前期成功完成扩张,2009年完成上市,成功融资39亿港元。次年,宝龙地产将总部迁至上海,开始了宝龙地产的全国布局。从投资来看,除2012年外,公司的投资与销售比例均高于2,整体投资强劲。

具体布局上,公司走出福建,在山东、江苏、河南、天津、福建等省进行了广泛布局。具体来说,公司专注于长三角和环渤海三四线城市。据统计,2009年至2014年,公司三四线新增土地储备占新增土地储备总额的46.10%,三四线城市仍是公司布局的重点区域。此外,宝龙地产开始逐步向一线、二线城市转移,不断在上海、杭州、厦门等一线、二线城市收购土地,并不断培育其进入的城市。其中,上海是公司投资的重点。截至2014年底,该公司在上海的商品价值达到30%左右。

经过公司的积极投入,公司的销售业绩实现了相对稳定的增长,销售额也从2010年的62.15亿元增长到2014年的106.48亿元,复合年增长率为14.41%。从销售增长趋势来看,公司的销售增长率在2010年突破后有所放缓。在销售业绩规模上,相比其竞争对手万达商业,规模较小的宝龙地产在销售增长上没有明显优势。公司2011年至2014年的复合年增长率为24.78%,万达商业的复合年增长率为21.08%。但万达商业2014年的销售规模已经达到1601.5亿元,基数比较大,宝龙地产的销售规模已经被竞争对手打开。

我们认为,公司销售业绩的相对放缓主要与投资策略有关。2009-2014年,公司土地储备布局以三四线为主,三四线新增土地储备占新增土地储备总额的46.10%。与一二线城市相比,三四线城市整体需求相对不足,商业地产面临供过于求的不利局面。此外,公司更倾向于在城市新区收购土地,区域需求相对较弱。

由于公司商业部分的销售占整体销售业绩的比重相对较高,销售不佳导致土地储备沉淀。公司存活率从2010年的8.73上升到2014年的10.92,公司存货周转率也从2010年的0.84大幅下降到2014年的0.40。2015年初,公司提出了“去库存、提高效率、标杆管理、再突破”的经营方针。在上述政策中,最上面提到了“去库存”,这也证实了公司库存的沉淀。

(2)艰难探索和试错,宝龙广场开盘放缓

由于公司的经营收入主要依赖于物业开发服务(2014年,物业开发服务的经营收入占85%),公司购物中心的建设也依赖于配套房屋和商铺的销售带来的销售回报,因此房地产销售业绩相对缓慢的增长也影响了公司商业房地产业务的扩张。随着公司销售额的缓慢增长,在2009年至2011年的开业潮后,公司旗下新开的宝龙广场数量也大幅下降。2012-2014年,公司仅新开8家宝龙广场,仅为前三年水平的一半,公司2015年开100家宝龙广场的计划遥遥无期。

此外,公司的品牌宝龙广场管理相对较差。截至2015年底,公司旗下宝龙广场的平均入住率仅为80%左右,远低于同期万达广场的入住率。公司在青岛、天津等地的宝龙广场也陷入商户退租等困境。

我们认为,宝龙地产的商业地产运营在现阶段未能达到预期有以下几个原因:

一是在地理位置的选择上,主要产品宝龙广场选址存在问题,区域布局需求相对不足。对于商业地产来说,地段在很大程度上决定了商业地产项目的生死。李嘉诚的名言“地段,地段还是地段”是原因。但纵观宝龙地产现阶段的商业地产布局,其战略布局多位于二三线城市,且往往位于城市新区。这方面需求不足,难以支撑一定的客流。

第二,此外,一些宝龙广场的体积过大,与当地的需求不匹配。2015年之前,公司布局的宝龙广场平均可出租面积达到9.6万平方米,太大了。以青岛城阳宝龙城市广场为例,城阳宝龙商业综合体面积高达50万平方米,可出租面积高达22.3万平方米,而城阳区周边包括清特万达广场在内的许多购物中心建筑面积不超过20万平方米。相比之下,城阳宝龙商业综合体规模明显过大,本地需求跟不上,间接导致其管理不善。

三是布局区域竞争过于激烈。随着其最大竞争对手万达向二三线城市的下沉,宝龙布局区的竞争变得非常激烈。万达广场的开业在一定程度上分流了宝龙广场的人流,影响了宝龙广场的人气。典型案例,如2011年青岛李沧区宝龙广场开业,次年万达广场也落户于此,距离宝龙广场步行不到3公里,对宝龙广场形成了一定程度的分流。

第四,公司缺乏稳定的专业团队来管理商业地产业务。虽然公司有10多年的商业地产运营经验,但仍然缺乏专业的商业地产团队来管理和运营宝龙广场这样的大型综合体。

从具体项目的租金收入来看,公司主要项目的租金收入总体保持了相对稳定的增长速度。2012年、2013年和2014年,公司主要项目租金收入分别为2.4亿元、2.73亿元和3.14亿元。2014年租金收入同比增长14.82%。一方面,新的物业面积用于租赁,导致租金收入增加;另一方面,它是由房租上涨引起的。2013年同比增长13.78%,两年平均增长14.30%,总体保持相对稳定的增长速度。

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面对相对不利的形势,公司逐步对投资策略等方面进行了各种调整,以求复兴:

首先,在具体的区域布局上,公司改变了以往在二三线城市新区建设商业综合体的策略,针对不同城市采取了不同的布局策略:

(1)在上海这样的一线城市,公司主要在需求相对较好、竞争较少的新区建设邻里级、社区级购物中心。位于上海浦东新区曹璐镇中心的上海曹璐宝龙城市广场就是一个典型的例子。2013年开业第一天,客流量超过15万人,入住率达到95%,大大超出公司预期。此后,公司先后在上海新区建设了上海奉贤宝龙广场等多个宝龙广场。

(2)在二三线城市,公司布局主要位于城市核心区或未来有潜力成为城市中心的郊区边缘。典型的例子是杭州滨江宝龙广场,位于杭州滨江彩虹城,距离杭州滨江区政府仅5公里。

二是公司吸取了过去宝龙广场规模过大的教训,开始刻意缩小购物中心的规模。从下图可以看出,从2009年到2015年,宝龙广场的平均可出租面积呈下降趋势,从2009年的17.56万平方米的原始高点下降到2014年的4.21万平方米。2015年开业的上海宝山宝龙广场可出租面积只有14500平方米。作为一个小型的邻里购物中心,它的规模较小,可以更好地满足当地的需求。同时,相对于动辄几十万平方米的大型城市综合体项目,小型项目对运营能力的要求相对较低,更容易运营。

三是公司大量引进人才,打造一流的业务运营团队。2012年,公司将业务发展的年度经营方针定为“提高效率、打造品牌、打造团队”,从万达和凯德置地引进了一大批人才。比如宝龙商业管理控股有限公司前CEO张云峰就是从万达引进的人才。公司试图通过引进优秀人才,打造真正一流的业务运营团队。

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随着房地产行业逐渐进入白银时代,规模对于获取资源的重要性日益明显,宝龙地产管理层也越来越意识到规模的重要性。经过几年的战略调整,公司再次走上了规模冲刺之路。2016年初,公司公布了5年计划:5年内,宝龙将以上海为重点,辐射长三角,累计实现销售1000亿,运营50 MALL50。此时宝龙地产的销售额只有143亿元,只开了25家MALL。为了实现公司雄心勃勃的扩张计划,公司在投资战略、运营战略和产品线上进行了一系列调整。

在整体投资战略上,公司提出了“1+6+N”战略,其中“1”是指以上海为核心;“6”指南京、苏州、杭州、厦门、福州、宁波的地铁上部结构工程;“N”指其他城市,只考虑机会主义征地,不持有房产。与以往以环渤海和长三角为重点的投资策略相比,“1+6+N”策略更有针对性。七大重点城市大部分位于长三角,都是一二线城市,这也满足了宝龙地产对高能城市商业地产的需求。

从实际投资来看,2015年至2019年,公司投资的广度和深度都有所增加。据统计,该公司这五年投资的城市数量高达33个,几乎是2009-2014年17个城市的两倍。从区域来看,公司投资主要集中在长三角地区,该地区征地面积占总征地面积的76.52%。具体来说,公司2015-2017年的投资布局主要集中在上海、杭州、宁波等一二线城市。其中,宁波是公司重点关注的七大城市之一,是深度培育的重点区域。公司五年内四次在宁波收购土地,2019年成功进入宁波本地销售排名前十。公司在当地的深度培育取得了一定的成效。2018年,公司投资中心逐渐转移到长三角地区的金华、淮安等三四线城市,城市能源水平下沉,进一步加强了公司在长三角地区的深度培育。

除了深入长三角,公司还积极拓展到大湾区寻求新的商机。2019年,公司先后在珠海高新区和金湾区收购土地,总建筑面积72.48万平方米。根据排名前20的品牌商业地产购物中心分布情况,广东省已开设70家门店,占比8.7%,远低于长三角地区的35%。考虑到大湾区良好的经济基础和居民强大的购买力,大湾区仍有很大的发展空间。

此外,值得注意的是,为了达到冲击规模的目的,公司也开始调整新增土地储备的业务结构。2015年,公司开始收购纯住宅用地,但在2015年之前,公司几乎没有收购纯住宅用地。在公司2020年上半年新增的土地储备面积中,住宅占74.7%。按用途分类,用于销售的比例达到82.1%,比2017年高9.3个百分点。住宅用地和土地储备用于销售的比例增加,为公司销售业绩的突破提供了重要支撑。

到2020年年中,公司土地储备总面积达到2860万平方米,其中70%以上位于长三角地区。城市能源水平方面,二三线城市土地储备建筑面积分别占57.7%和38.5%,宁波和杭州总建筑面积分别占土地储备总面积的10.4%和7.5%。公司基本形成了以长三角为主的土地储备布局。2020年总价值与销售目标之比为5.1,公司整体土地储备比较充裕。

经过持续投资,公司的销售业绩实现了爆炸式增长。2015年至2020年,公司销售额复合年增长率达到41.63%,公司销售规模也从2015年的143亿元快速跃升至2020年的815亿元。虽然公司五年前提出的1000亿元的发展目标没有实现,但公司的销量总体上已经爆炸式增长。从销量增长来看,总体趋势是两边低中间高。2016年和2017年,公司的销售增长率分别为23.08%和18.75%,逐渐下降,落后于E50房地产企业的平均销售增长率。2018年,公司销售业绩迎来大爆发,同比增长96.17%,之后销售增速逐渐下滑。

我们认为,宝龙地产的销售增长率整体呈现这样的趋势,有三个原因。

第一,公司初期投资主要集中在上海和山东部分三四线城市,但由于政策调控,销售增长放缓。根据公司2015-2016年征地情况,公司投资布局主要在上海、海南、山东部分三四线城市。其中在上海的投资额占53.09%,是公司重点关注的核心区域。但在2016年和2017年,随着上海“九条上海”政策和商业办公项目清理整顿,上海部分项目进展缓慢。根据公司公布的2020年竣工项目销售进度,上海五景宝龙广场、上海宝山宝龙城、上海青浦宝龙广场销售进度未超过60%,销售缓慢。

第二,营业额效率的提高和公司良好的投资布局帮助公司实现了销售业绩的爆炸式增长。同时公司在2017年推出了“3、6、9”的高周转策略,3个月完成计划,6个月开始预售,9个月实现资金回笼,通过高周转不断提升公司销售规模。此外,2017年,公司在南京、宁波、杭州等长三角二线城市大量收购土地,恰逢2018年南京、杭州楼市相对火热,2018年房价上涨,公司业绩爆炸式增长。

第三,从具体的销售结构来看,住宅销售的爆发是公司业绩增长的主要原因。2017年之前,宝龙地产的商业销售往往高于住宅销售。2016年,商业销售占全年销售结构的66.1%。随着新增土地储备中住宅用地比例的增加,公司2018年住宅销售增长率实现了爆炸式增长,销售增长率达到148.12%,占公司销售结构的80.13%。

第四,2018年后,公司投资逐渐沉入长三角强势三线城市。尽管棚改热潮的崩溃和爆发的影响,公司仍然保持了相对较快的销售增长率。2019年和2020年的销售增长率分别为47.07%和35.16%,仍优于同期E50房地产企业的平均增长率,公司销售业绩实现了相对较快的增长。

从目前已有项目来看,宝龙地产已完成项目平均销售进度为76%,整体去化学水平比较一般。具体而言,在28个项目中,只有2个项目实现了100%的去污,4个项目实现了90%以上的去污率,10个项目实现了不到60%的去污率。从商业业态来看,住房去工业化比较好,整体已经清算。这10个项目改造不佳的原因被解释为办公楼或商店可以自我维持。我们认为办公楼或商店变得自给自足可能有两个原因。一是有些项目销售比较好,公司会投资一些后期项目。二是部分项目不顺利,公司被迫利用部分未售店铺进行自持。

从公司销售和提高租金的模式来看,可以通过销售退货来评价项目的退货情况。截至2020年第一季度,该项目总体28项总投资达到546.77亿元,回报金额达到526.48亿元,未能覆盖总投资金额。公司已完成的28个项目中,有13个项目未能收回投资成本,公司资金沉淀。整个项目的回报期预计相对较长。具体来说,上海虹桥宝龙城和杭州滨江宝龙城的销售回报与总投资的差距比较大,分别为23.28亿元和29.53亿元,影响整体工程成本的回收。其中上海虹桥宝龙城销售进度80%,销售进度尚可。销售回报未能覆盖总投资金额的原因可能是自持店铺相对较多,导致总可销售面积相对较小。未来公司可能会考虑通过ABS等资产证券化的方式整体退出项目。杭州滨江宝龙城销售进度比较低,只有22%,主要是办公客户谈判周期长。

鉴于公司部分店铺销售不佳,项目回归目前周期长的现状。宝龙地产可以考虑适当提高住宅用地在总土地储备中的比例,增加“短期、快速移动”的项目,以快速收回项目资金,缩短项目回报周期。对于自持商铺较多、入住率较好的购物中心,公司可以积极探索ABS等资产证券化手段,实现项目的顺利退出。

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(1)购物中心开业数量迅速增加,产品线进一步丰富

随着公司销售规模的爆炸性增长,公司有了更充足的资金来建设自己的购物中心。经过2012年至2014年的调整期,公司购物中心的开业数量再次快速上升,运营中的商场数量也在不断增加。2015年和2016年,公司实现了13家商场的开业,其中大部分位于上海、杭州等核心一二线城市。其中,上海自持商业面积占两年自持商业总面积的27.80%。此外,在打造宝龙广场品牌的同时,公司还积极探索资产光模式,通过品牌输出委托第三方商场运营。目前,有三个轻资产项目:金华义乌宝龙广场、重庆涪陵宝龙广场和四川江油宝龙广场。到2020年年中,公司门店数量达到45家,创下公司门店数量新高。

在产品线上,宝龙地产对产品线进行了重组、改造和升级,推出了宝龙宜城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四条全新产品线,分别对应(超)高端产品、高端产品、中端主流产品和购物街系列产品,充分满足不同消费层次客户的需求。

截至2020年年中,公司拥有45家在役商场,面积319.87万平方米。其中,宝龙广场是公司的拳头产品,占公司商场总数的93%。宝龙广场是公司的中端产品,主要面向宝龙广场周边社区的中端消费群体,平均可出租面积78300平方米。宝龙广场可分为社区型、地域型和城市型三种类型。社区型可出租面积在3-5万平方米之间,区域型为5-8万平方米,城市型为8-20万平方米。宝龙广场入驻的商家类型比较多样,有百货、餐厅、影院、生活设施等。

除了最主流的宝龙广场,公司还有两个面向中高端消费者的宝龙城,分别位于杭州和上海的重要商圈滨江区和虹桥商圈。与宝龙广场相比,宝龙产品作为标杆项目,可租赁面积更大,业态更丰富,业务更高端。该项目以杭州滨江宝龙城为例,总建筑面积40万平方米,商业量18万平方米,覆盖商场和商业街,配套超高层写字楼1栋,商住公寓2套。入驻的商家聚集了最大的优衣库滨江店、MUJI第200家店、KKV杭州第一家店等多家专卖店。

作为最高端的宝龙城,专注于高端品牌,面向高端客户。它以旗舰店和地标性购物中心为特色,厦门只有一家。此外,公司还有一个购物街品牌,宝龙天地,以社区友好型购物街为主。它的平均可出租面积是四个产品中最低的,只有3.5万平方米。一般来说,它被定位为以销售为导向的财产,以换取现金流。

(2)经营质量稳步提高,新商场入住率较高

除了在规模上有一定的突破,公司在商场的表现上也有一定程度的进步。从入住率来看,截至2020年年中,尽管受疫情影响,宝龙商场整体入住率达到87.1%,比2015年提高近7个百分点。公司平均租金收入也从2017年的56元/㎡/月增加到2019年的75元/㎡/月,整体经营质量有一定提高。

公司旗下的商场大致可以分为两种:2015年之前开业的和2015年之后开业的。截至2019年年中,2015年后开业的商场入住率相对较高,整体入住率维持在90%左右,相对稳定。2015年之前开业的商场入住率比较低,整体入住率在85%左右。我们认为,2015年后开业入住率相对较高,主要是由于公司在战略调整期的调整,大致可分为以下几类:

一是公司2015年后新开的商场多位于核心一二线城市,区域需求相对丰富,入住率相对较高。随着公司投资布局逐渐向一二线城市转移,公司在一二线城市开设的商场数量不断增加。2015年后开放的27个项目中,66.6%位于一二线城市,比2015年前高出11.1个百分点。核心一二线城市需求比较旺盛,给公司的商场一定的流量支撑,入住率比较高。

第二,能更好地满足当地需求的较小商场。如上所述,该公司开始有意缩小购物中心的规模,使其更小、更易于管理,更能满足其在一线城市郊区的业务需求。据统计,2015年后新开的商场平均可出租面积仅为6万平方米,比2015年前减少37.50%。

除了入住率相对较高的新商场外,公司还积极寻求提高旧商场的入住率。公司通过旧商场改造、业主退店、广场软硬件升级等一系列方式,提升了整个商场的形象和管理质量。总的来说,公司在旧商场改造方面取得了一定成绩,老店入住率从2016年的81.6%提高到2019年中期的85.2%。

从产品线来看,根据宝龙商业2020年中期报告披露的数据,由于疫情的影响,各条线的产品占有率都有一定程度的下降,其中公司旗舰中端产品宝龙广场下降幅度最大,比2019年底下降3.6个百分点,占有率为85.4%,在四大产品线中排名倒数第一。宝龙天地入住率为87.9%,较2019年底下降2.2个百分点。但相比2018年65.5%的入住率,宝龙天地的入住率有了更大幅度的提升。我们认为,宝龙天地入住率大幅提升的原因在于部分商场筹备阶段的结束。另外值得注意的是,公司基准产品宝龙翼城的入住率已经连续三期下降,需要注意管理质量。未来随着疫情影响的逐渐减弱,预计公司商场的入住率会有一定程度的提高。

虽然与过去相比,公司的商场在入住率和规模上都有所进步。但与后起之秀新城控股和老牌商业地产巨头万达相比,公司规模扩张的速度和入住率都有一定差距。公司在追求规模的同时,也需要注重业务运营能力的提升。

随着公司商场规模和经营质量的不断提高,公司投资物业的租金收入也有所上升。公司租金收入从2015年的5.52亿元增加到2019年的14.2亿元,总体复合年增长率为26.64%,总体保持了较快的增长速度。

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对于商业地产来说,相对较低的融资成本是商场顺利运营的关键因素。随着宝龙地产销售规模和入住率的突破,宝龙地产融资成本也呈现整体下降趋势。平均融资成本从2014年的8.05%降至6.22%,相对较低的融资成本为公司的商业地产运营提供了一定的支持。

随着公司品牌的逐步建立,商业地产的运营也能在一定程度上支撑公司的房地产开发业务。通过打造宝龙的商业品牌,公司在与当地政府的谈判过程中具有一定优势,收购土地的成本相对较低。2020年上半年,公司平均征地成本3201元,地货比20.8%左右,处于行业内较低水平。上半年收购土地平均升水率仅为8.8%,土地成本优势明显。

2017-2020年中期,公司毛利率分别为33.51%、38.55%、36.41%和37.06%。由于公司土地成本相对较低,公司毛利率长期高于E50房企平均毛利率。公司的其他非营业损益波动较大,主要是投资性房地产的公允价值变动,因此我们将其排除在净利润的计算之外,调整后的净利润在2015年后呈波动上升趋势。公司调整后净利润也从2015年的9.4亿元大幅上升至2019年的18亿元,复合年增长率为17.57%,总体保持较快增长。

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2020年,公司提出了“双百双千”的企业战略目标,即未来五年内新开100多家购物中心,核心利润超100亿,全规模销售额超1000亿,上市公司总市值超1000亿。随着新城控股前总经理陈德利的到来,未来宝龙地产的快速扩张可期。

我们相信,如果公司能在以下几个方面加强,可能有助于实现“双百双千”计划:

第一,增加“短而快”的项目,抓住机遇,冲刺规模。截至2020年底,宝龙地产2020年销售规模为815.51亿元,在韩毅智库发布的典型房地产企业销售业绩排行榜中排名第56位。“三条红线”设定后,只踩一条红线的宝龙地产,可以抓住部分龙头房地产企业因“三条红线”而放缓投资的机会,进一步深化布局区域的培育,适当增加“短快”住宅项目,加快周转效率,以冲刺规模为当前重点任务,获取充足资源。否则,在资源逐渐集中在领先的房地产企业的时刻,如果销售规模长期落后,会对公司的长远发展产生很大的不利影响。

二是商业地产扩张层面,考虑到公司在核心一二线城市与华润置地、龙湖集团等竞争对手的竞争中没有明显优势,在二线城市寻找机会的同时,公司可能会考虑进一步走下沉路线,在需求相对较好的强势三线城市进行布局。虽然三线城市的需求没有一线城市那么旺盛,但是一些三四线城市对购物中心还是有一定的需求的。另外,新城控股在三四线城市的成功也证明了这条路有一定的可行性。此外,随着公司品牌的逐步建立,宝龙地产在强势三线城市具有相对较强的竞争力。为了业绩,当地政府也许可以在税收和政策上给公司一些支持。公司的征地成本相对较低,也有机会匹配更多的住宅用地,有利于公司规模的快速扩张。

第三,商业地产是企业和专业人士的竞争。公司还需要积极打造一流的商业地产团队,全力授权引进人才。宝龙地产在引入团队的同时,可以给予职业经理人充分的授权,给他们一定的上升阶梯,最大限度的发挥职业人才的作用,提高购物中心的运营绩效。


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